Aggiornato a ottobre 2026.
Se gestisci appartamenti in affitto breve per conto di altri, hai due clienti e spesso fai marketing solo per uno. Passi la giornata a rendere felici gli ospiti, poi a fine stagione ti accorgi che le case in gestione sono le stesse dell’anno prima, o che due proprietari sono passati a un concorrente che prometteva di più.
La risposta, detta subito: il marketing di un property manager è prima di tutto il marketing verso i proprietari. Gli ospiti li porta in gran parte il portale, se l’annuncio è fatto bene. I proprietari invece non arrivano da soli: vanno cercati, convinti e tenuti, con prove concrete, conti chiari e un modo semplice per chiederti una valutazione. E l’autunno è il momento giusto, perché è adesso che chi ha una casa vuota pensa a come farla rendere nel 2027.
In breve
- I tuoi clienti paganti sono i proprietari: il marketing che fa crescere l’attività è quello che porta nuove case in gestione.
- Ottobre-febbraio è la finestra per acquisire immobili per la stagione 2027: chi firma a maggio parte già in ritardo.
- La leva più forte è una valutazione gratuita e onesta del rendimento, senza promettere cifre.
- Commissioni e servizi scritti chiari sul sito, e recensioni dei proprietari, convincono più di qualsiasi slogan.
- CIN, sicurezza e SCIA toccano anche te: sapere spiegarli al proprietario è già un argomento di vendita.
Chi è il tuo cliente
Chi firma il mandato raramente è un investitore professionista. Più spesso ha ereditato la casa al mare, vive in un’altra città o ha provato a gestirla da solo ed è sfinito. Non compra “gestione”: compra tranquillità e un’entrata senza telefonate di notte. Confronta due o tre gestori e sceglie chi gli ha fatto capire meglio cosa succederà alla sua casa.
Poi ci sono gli ospiti, che non ti pagano ma scrivono le recensioni da cui dipende tutto.
| Tipo di cliente | Cosa cerca | Dove ti trova | Quando |
|---|---|---|---|
| Proprietario che ha ereditato o vive lontano | Qualcuno di cui fidarsi, zero pensieri, rendiconti chiari | Google (“gestione affitti brevi” + città), passaparola, notaio o agente immobiliare | Autunno e inverno, quando decide cosa fare della casa |
| Proprietario che gestiva da solo ed è stanco | Recuperare tempo senza perdere troppo guadagno | Gruppi Facebook di host, LinkedIn, consiglio di un altro proprietario | Fine stagione, subito dopo l’estate più faticosa |
| Piccolo investitore con uno o più appartamenti | Numeri: occupazione, prezzo medio, costi, commissione | LinkedIn, Google, commercialista, agenzie immobiliari | Prima e dopo un acquisto |
| Proprietario indeciso tra affitto breve e lungo | Un confronto onesto, anche se la risposta è “affitta a lungo” | Google, articoli, una telefonata | Quando scade un contratto o si libera la casa |
| Ospiti (famiglie, coppie, stranieri, trasferte) | Casa uguale alle foto, risposte rapide, check-in semplice | Airbnb, Booking, Vrbo, sito diretto | Tutto l’anno; per l’estate da gennaio |
Dove comunicare
Il sito: due porte d’ingresso diverse
Il sito deve separare i due pubblici dalla prima schermata: “Cerchi una casa per le vacanze?” e “Hai una casa da affittare?”. La parte per i proprietari è quella che fa crescere l’azienda e deve rispondere a tutto: cosa fai e cosa no, quanto costi, come paghi, chi entra in casa, cosa succede se si rompe la lavatrice ad agosto, come si esce dal contratto.
Aggiungi una pagina per ogni zona che servi, con quello che sai di quella zona: è il modo più naturale di farti trovare da chi cerca “gestione affitti brevi” più il nome della località. Cosa serve a un sito per portare richieste lo spiego nell’articolo sul sito web aziendale, e perché le pagine locali contano nella guida alla SEO locale.
Google Business Profile: per i proprietari, non per gli ospiti
Se hai un ufficio dove ricevi proprietari e consegni le chiavi, la scheda Google è il tuo biglietto da visita locale: mappa, recensioni, telefono, foto del team e non solo delle case. Come impostarla e tenerla viva è nella guida a Google Business Profile.
LinkedIn e Facebook: dove parli ai proprietari
LinkedIn è sottovalutato in questo settore: ci sono investitori, professionisti con una seconda casa, commercialisti e agenti immobiliari che possono mandarti clienti. Basta un post ogni settimana o due: cosa è cambiato nelle regole, come è andata la stagione in una zona, un errore frequente. Parla da gestore che conosce il mercato, non da annuncio.
Facebook serve per i gruppi di host della tua zona, dove chi gestisce da solo chiede consigli: rispondere bene, senza vendere, è il modo più economico per farti conoscere. Una campagna verso i proprietari di una zona può avere senso in autunno, con un messaggio sulla valutazione gratuita; come impostarla lo spiego nell’articolo su Meta Ads.
Portali e canale diretto: il lavoro per gli ospiti
Per gli ospiti il lavoro lo conosci: annunci completi, foto vere, prezzi per stagione, risposte rapide. Ne ho parlato nella guida al marketing per case vacanze. Un canale diretto, quando le case sono abbastanza, è anche un argomento con il proprietario: dimostra che non dipendi da un solo portale.
Cosa non serve
TikTok raramente porta mandati. I volantini portano curiosi più che contratti. Comprare liste di contatti è una pessima idea, anche per la privacy.
La valutazione gratuita del rendimento: la tua leva migliore
Il proprietario ha una domanda sola: “Quanto mi rende la casa se la do a te?”. La valutazione gratuita trasforma un visitatore del sito in un appuntamento, ma il modo in cui la fai decide se diventerai il suo gestore.
- Chiedi poco nel modulo: zona, metri quadri, posti letto. Il resto al telefono o al sopralluogo.
- Dai una forbice, non un numero: stagione prudente e stagione buona, e da cosa dipende.
- Mostra i costi: commissione, pulizie, biancheria, portali, imposta di soggiorno. Il proprietario confronta il netto.
- Di’ cosa va sistemato: se la casa ha bisogno di un divano nuovo o di un condizionatore per lavorare bene, dillo prima.
Attenzione
Non promettere mai cifre o occupazione garantite, né sul sito né nelle pubblicità. Se non le raggiungi, perdi il proprietario e la sua recensione la leggeranno tutti. Una stima prudente superata vale più di una promessa mancata.
Trasparenza su commissioni e servizi
Molti property manager non scrivono la commissione sul sito per paura dei concorrenti. Ma il proprietario la vuole sapere prima di chiamarti, e se non la trova pensa male. Scriverla chiara, con cosa comprende e cosa è a parte, ti fa perdere chi cerca solo il prezzo più basso e ti porta chi cerca un gestore serio.
Una tabella dei servizi aiuta: cosa è incluso, cosa è a parte (pulizie, lavanderia, manutenzione, foto), cosa non fai, e quando paghi il proprietario. Più è semplice, meno discussioni avrai a settembre.
Le recensioni dei proprietari
Le recensioni degli ospiti dimostrano che sai gestire una casa, ma il proprietario che ti valuta vuole sentire un altro proprietario. Chiedi a chi lavora con te da almeno una stagione una recensione su Google con qualche dettaglio: da quanto tempo, che casa, cosa è cambiato. Una frase firmata sul sito, con il suo permesso, vale ancora di più. Come chiederle senza imbarazzo e come rispondere lo trovi nell’articolo sulle recensioni Google.
Gli ospiti li porta il portale. I proprietari li porti tu, e restano solo se capiscono sempre cosa succede alla loro casa.
Gianfranco Grassi
CIN, sicurezza e SCIA: gli obblighi diventano un argomento
Per ogni appartamento in locazione breve serve il CIN, il codice identificativo nazionale, da esporre all’esterno dello stabile e da indicare in ogni annuncio. L’art. 13-ter del decreto legge 145/2023 lo chiede espressamente anche a chi fa intermediazione immobiliare e a chi gestisce portali. La stessa norma impone a tutte le unità rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti ed estintori a norma, e richiede la SCIA al SUAP del Comune quando l’attività è svolta in forma imprenditoriale, anche tramite un intermediario. Le sanzioni vanno, a seconda dei casi, da 500 a 10.000 euro. Il dettaglio sul CIN l’ho spiegato nella guida al marketing per B&B.
Perché parlarne qui? Perché molti proprietari non sanno niente di tutto questo e hanno paura di sbagliare. Una pagina che spiega in parole semplici cosa serve, e che “ci pensiamo noi”, è uno dei contenuti più utili che puoi scrivere. Regioni e Comuni aggiungono regole proprie: falla rileggere a chi segue le tue pratiche. Sul fisco resta prudente e rimanda al commercialista, perché le regole sugli affitti brevi sono state riordinate.
Quando comunicare
| Periodo | Cosa succede | Cosa fare |
|---|---|---|
| Ottobre-novembre (adesso) | Fine stagione, proprietari che tirano le somme | Rendiconti annuali chiari, richiesta di recensioni ai proprietari, pagina “affidaci la tua casa” e valutazione gratuita online |
| Dicembre-febbraio | Chi ha una casa vuota decide per il 2027 | Post su LinkedIn e Facebook, incontri con agenzie e commercialisti, sopralluoghi e firme dei mandati |
| Gennaio-marzo | Le famiglie prenotano l’estate | Case nuove online con foto e prezzi, calendari aperti fino a ottobre |
| Giugno-settembre | Alta stagione | Servizio impeccabile, foto e storie dal campo, raccolta dei contatti degli ospiti |
| Settembre | Ultimi ospiti, bilanci | Messaggio a ogni proprietario: com’è andata e cosa migliorare |
Quanto investire
La domanda giusta è: quanto vale per te un mandato in più? Puoi spenderne una parte per acquisirlo, a patto di misurare da dove arriva.
| Budget mensile | Cosa ci fai | Funziona se… |
|---|---|---|
| Zero euro, qualche ora a settimana | Pagina proprietari con commissioni, scheda Google, recensioni, LinkedIn e gruppi Facebook | Gestisci poche case in una zona e vuoi crescere col passaparola. Qui il fai-da-te basta. |
| 200-400 € al mese | Sito con pagine per zona e modulo di valutazione, contenuti regolari, un po’ di pubblicità in autunno | Vuoi aggiungere stabilmente case ogni inverno e misurare da dove arrivano. |
| 500-1.000 € al mese | In più: campagne Google e Meta per proprietari, email ai contatti, canale diretto per gli ospiti | Copri più località o hai un obiettivo preciso di nuove case per stagione. |
I nostri prezzi sono pubblici nella pagina dei prezzi.
Gli errori che vedo più spesso
- Tutto il marketing sugli ospiti. Bellissimo Instagram con le case, nessuna pagina per chi vuole affidartene una.
- Promesse di rendimento. “Guadagna il doppio” attira i proprietari sbagliati e li perde alla prima stagione normale.
- Commissioni nascoste. La sorpresa sul primo rendiconto è la fine del rapporto.
- Rendiconti incomprensibili. Chi non capisce il conto pensa male, anche quando non c’è motivo.
- Cercare proprietari a maggio. A primavera le case buone hanno già firmato con qualcun altro.
Come scegliere l’agenzia (o il professionista) giusto
- Capisce che hai due clienti e ti propone azioni distinte per proprietari e ospiti.
- Misura i mandati firmati, non solo visite e contatti.
- Conosce il settore: portali, channel manager, CIN, stagionalità della tua zona.
- Non ti fa promettere cifre nelle pubblicità e ti aiuta a scrivere commissioni e servizi in modo chiaro.
- Ti lascia la proprietà di sito, dominio, contatti e account pubblicitari.
Al primo incontro chiedi: come mi porti nuovi proprietari, non solo ospiti? Come capisco da dove arriva ogni mandato? Altre domande sono nell’articolo su come scegliere un’agenzia di comunicazione, e se lavori a stretto contatto con le agenzie immobiliari leggi anche il marketing per agenzie immobiliari. Detto con onestà: se il passaparola ti porta più case di quante puoi seguire, un’agenzia oggi non ti serve.
Da dove cominciare questa settimana
- Scrivi sul sito una pagina per i proprietari con servizi, commissione e modalità di pagamento.
- Aggiungi un modulo di valutazione gratuita con quattro domande, non di più.
- Chiedi una recensione Google a tre proprietari soddisfatti.
- Controlla che il CIN sia presente in tutti gli annunci di tutte le case che gestisci.
- Fissa un incontro con due agenzie immobiliari o commercialisti della tua zona prima di Natale.
Domande frequenti
Come trova nuovi proprietari un property manager?
Pagina dedicata sul sito, valutazione gratuita, recensioni di altri proprietari, LinkedIn, gruppi Facebook di host e rapporti con agenzie immobiliari e commercialisti.
Conviene scrivere la commissione sul sito?
Sì, nella maggior parte dei casi. Perdi chi cerca solo il prezzo più basso e risparmi tempo con chi non era comunque il cliente giusto.
Quando conviene cercare case per la stagione 2027?
Da ottobre a febbraio. Le case firmate in inverno sono online quando partono le prenotazioni estive.
Il CIN lo deve indicare il proprietario o il gestore?
La legge obbliga anche chi fa intermediazione a indicarlo negli annunci. Mettilo ovunque.
Vuoi più case in gestione per il 2027?
In 30 minuti guardiamo insieme come ti presenti ai proprietari, cosa manca al sito e da dove possono arrivare i prossimi mandati. Gratuita e senza impegno.