Aggiornato a ottobre 2026.
Hai un bilocale al mare, la casa dei nonni sistemata per gli ospiti, o due appartamenti in città che affitti a settimana o a notte. Non hai una reception e spesso non abiti lì: le chiavi le lascia una vicina, le pulizie le fa una ditta, il resto passa dal telefono. Ad agosto il calendario si riempie da solo. Il problema sono giugno e settembre, e la sensazione di dipendere al cento per cento da Airbnb e Booking.
La risposta è più semplice di quanto pensi. Una casa vacanze si vende con foto che mostrano davvero gli spazi, una descrizione che risponde alle domande prima che vengano fatte e recensioni che parlano di pulizia e di risposte rapide. Poi c’è il lavoro che quasi nessuno fa: tenere i contatti di chi è stato bene e riscrivergli a gennaio, quando le famiglie decidono l’estate. Ottobre è il mese per preparare tutto, perché le prime prenotazioni del 2027 arrivano prima di quanto credi.
In breve
- Famiglie e gruppi che prenotano una casa intera decidono mesi prima: per l’estate 2027 la finestra è gennaio-marzo, e il calendario va aperto adesso.
- I portali portano gli ospiti nuovi; il canale diretto serve per chi torna e per chi ti cerca per nome.
- Foto e descrizione sono il tuo banco: posti letto veri, minuti a piedi dal mare, cosa c’è in cucina.
- Gli obblighi, CIN compreso, valgono anche per te: li trovi nella guida ai B&B. Qui si parla di vendere.
- Prezzi diversi per stagione, durata e anticipo contano più di qualsiasi post.
Chi è il tuo cliente
Una casa vacanze non è un B&B e non è un hotel. Chi la sceglie vuole spazio, una cucina, nessun orario, e spesso spendere meno a persona perché viaggia in quattro o in sei. Non cerca la colazione: cerca qualcuno che risponda subito su WhatsApp quando il codice della cassetta delle chiavi non funziona.
| Tipo di ospite | Cosa cerca | Dove ti trova | Quando |
|---|---|---|---|
| Famiglie con bambini | Camere separate, lavatrice, parcheggio, spiaggia vicina, culla | Booking, Airbnb, passaparola, Google con il nome della località | Prenotano tra gennaio e aprile per luglio e agosto, una o due settimane |
| Gruppi di amici | Posti letto reali, prezzo diviso, regole chiare | Airbnb, Instagram, gruppi Facebook | Primavera per l’estate; ponti |
| Coppie fuori stagione | Terrazza, tranquillità, prezzo onesto per poche notti | Airbnb, Instagram | Maggio, giugno, settembre, ottobre |
| Stranieri per soggiorni lunghi | Wi-Fi che funziona, informazioni in inglese, supermercato vicino | Portali internazionali | Media e bassa stagione, con largo anticipo |
| Lavoratori in trasferta, famiglie in visita | Vicinanza a cantieri, ospedali, università; ricevuta | Google, Booking, contatto diretto | Tutto l’anno, spesso settimane intere |
| Ospiti che tornano | Stessa casa, stesse date, prezzo diretto | Il tuo WhatsApp, la tua email | Se scrivi tu per primo, a gennaio |
Dove comunicare
Airbnb, Booking o diretto? Ognuno ha il suo lavoro
Per una casa intera i portali sono il punto di partenza obbligato. Airbnb è nato per questo tipo di alloggio e porta gruppi, coppie e stranieri. Booking porta molte famiglie e chi vuole la sicurezza a cui è abituato con gli alberghi. Stare su tutti e due ha senso solo con il calendario sincronizzato: con una sola unità, una doppia prenotazione ad agosto è la recensione peggiore della tua vita.
Il canale diretto completa i portali, non li sostituisce. Serve a chi è già stato da te, a chi ti ha visto sul portale e ti cerca per nome, a chi arriva dal passaparola. In Italia puoi offrire sul tuo canale condizioni migliori dei portali; il discorso l’ho fatto nella guida al marketing per hotel. Con una casa vacanze il vantaggio più efficace spesso non è lo sconto ma la flessibilità: arrivo di domenica invece che di sabato, check-out più tardi, pulizia finale inclusa per chi torna.
Il sito: poche pagine, quelle giuste
Una pagina per ogni casa, con foto di tutte le stanze, posti letto descritti uno per uno, distanze vere da spiaggia, centro e supermercato. Una pagina “come arrivare” dall’aeroporto o dal porto. Disponibilità o modulo di richiesta, e WhatsApp. Per una sola casa un sito vetrina basta; un motore di prenotazione con pagamento serve quando le unità sono più di una. Cosa deve avere un sito che porta richieste l’ho spiegato nell’articolo sul sito web aziendale.
Google: farti trovare per nome
Chi ti ha visto su un portale spesso cerca il nome della casa su Google: se trova il tuo sito, può scriverti. Per la scheda Google Business Profile è meno semplice che per un hotel: le regole di Google sono pensate per attività con un luogo dove si riceve il cliente, e una singola casa non presidiata potrebbe non essere idonea. Se gestisci più unità con un punto di accoglienza la scheda ha senso; altrimenti controlla le linee guida prima di aprirla. La logica di base è nella guida a Google Business Profile.
Instagram sì, il resto con misura
Instagram funziona se hai qualcosa da far vedere: la terrazza al tramonto, il cortile con il limone, la spiaggia a cinque minuti. Basta un post a settimana in inverno e qualche storia in stagione. Facebook serve per i gruppi di viaggiatori e di genitori. Pubblicità, TikTok e dieci portali diversi, per una o due case, raramente si ripagano.
Foto, descrizione, recensioni: il tuo banco vendita
Le foto. Falle in una mattina di sole, con le luci accese, i letti fatti come per l’ospite e niente oggetti personali. Servono tutte le stanze, il bagno, la cucina, l’esterno, la vista. Ordinale come si visita la casa, partendo dalla migliore. Se c’è un difetto, come la scala ripida, mostralo: le recensioni negative nascono dalle sorprese, non dai difetti.
La descrizione. Scrivi quello che un genitore chiederebbe al telefono: quanti letti veri e dove, se l’aria condizionata c’è in tutte le camere, quanti minuti a piedi dal mare (misurati), parcheggio, lavatrice, come funziona il check-in. “Luminoso, accogliente, a due passi da tutto” lo scrivono tutti.
Le recensioni. In una casa vacanze parlano di pulizia, corrispondenza con le foto e rapidità nel rispondere. Rispondi sempre, alle negative il giorno dopo e con calma: chi legge giudica te, non l’ospite arrabbiato. Le regole generali sono nell’articolo sulle recensioni Google, e valgono anche sui portali.
Il manuale della casa. Wi-Fi, acqua calda, differenziata e i tuoi consigli sulla zona in una pagina sul telefono: evita metà dei messaggi notturni.
Obblighi e tasse: il minimo per il marketing
Anche una casa vacanze o un appartamento in affitto breve deve avere il CIN, il codice identificativo nazionale, e indicarlo negli annunci. Norma e sanzioni le ho riassunte nella guida al marketing per B&B: valgono anche per te. Il codice va su ogni portale, sul sito e nei post che offrono date libere.
Sul fisco solo un cenno, perché è materia del commercialista. Chi affitta per brevi periodi da privato può spesso scegliere la cedolare secca, ma aliquota e condizioni cambiano in base a quante unità affitti, e oltre un certo numero di appartamenti l’attività diventa d’impresa. Prima di aggiungere case o spingere il canale diretto, fatti fare due conti da chi segue la tua dichiarazione.
Attenzione
Regioni e Comuni hanno regole proprie su comunicazioni, tassa di soggiorno e classificazione delle case vacanze. Prima di pubblicare un nuovo annuncio o cambiare formula, chiedi all’ufficio turismo del Comune o alla tua associazione di categoria.
Prezzi che cambiano e ospiti che tornano
Il prezzo è il tuo strumento di marketing più forte. Per cominciare non serve un software: serve un listino con almeno quattro fasce (agosto, luglio, giugno e settembre, resto dell’anno), un soggiorno minimo diverso per stagione e prezzi a parte per i ponti. I portali suggeriscono il prezzo in base alla domanda: usalo come indicazione, non come pilota automatico, perché tende a farti abbassare per riempire. Con più unità, un software di prezzi dinamici comincia a valere la spesa.
Poi ci sono gli ospiti di ritorno. Alla partenza chiedi se puoi ricontattarli, salva numero, nome e date, e a gennaio scrivi un messaggio personale: “Ciao, la casa è libera dal 7 al 14 agosto come l’anno scorso, se vi interessa la tengo ferma fino a fine mese”. È il messaggio che rende di più in tutto l’anno. Se gli ospiti sono tanti, l’email marketing ti fa risparmiare tempo.
Agosto si vende da solo. Il lavoro vero è vendere giugno e settembre, e farlo a gennaio.
Gianfranco Grassi
Quando comunicare
| Periodo | Cosa succede | Cosa fare |
|---|---|---|
| Ottobre-novembre (adesso) | Case vuote, tempo per lavorare | Foto e descrizioni nuove, listino 2027, calendario dell’estate aperto, risposte alle ultime recensioni |
| Dicembre | Ponti, Capodanno, prime ricerche per l’estate | Calendario 2027 aperto ovunque, soggiorni minimi impostati |
| Gennaio-febbraio | Le famiglie scelgono l’estate | Messaggio agli ospiti di ritorno, vantaggi per chi prenota presto |
| Marzo-aprile | Pasqua (nel 2027 il 28 marzo), ponti di primavera | Ponti a prezzo pieno, giugno e settembre da riempire |
| Maggio-giugno | Coppie, stranieri, ultime scelte per luglio | Ritocchi di prezzo sulle settimane libere, foto di stagione |
| Luglio-agosto | Pieno | Risposte rapide, recensioni, contatti raccolti alla partenza |
| Settembre | Coppie e soggiorni lunghi | Vantaggi per chi resta di più, bilancio dei canali |
Quanto investire
Con una o due case il marketing costa soprattutto tempo. I soldi vanno in foto e sito, spese una tantum.
| Budget mensile | Cosa ci fai | Funziona se… |
|---|---|---|
| Zero euro, qualche ora in inverno | Annunci rifatti, listino per stagioni, manuale della casa, messaggio di gennaio | Hai una o due case e l’alta stagione è piena. Qui il fai-da-te basta. |
| 100-250 € al mese | Sito con disponibilità, channel manager, aiuto su testi e prezzi | Vuoi una quota vera di prenotazioni dirette e non hai tempo. |
| 300-600 € al mese | In più: email agli ospiti, campagne per la bassa stagione, prezzi dinamici | Hai più unità o sei in una località molto concorrenziale. |
Un sito vetrina da noi parte da 399 € una tantum; gli abbonamenti sono nella pagina dei prezzi. Con cinque o più appartamenti, valuta anche un gestore che si occupi di tutto.
Gli errori che vedo più spesso
- Posti letto gonfiati. “Sei posti” con un divano letto e una brandina. Il gruppo si sente preso in giro, e lo scrive.
- Calendario aperto solo sei mesi avanti. A gennaio la famiglia cerca agosto e non ti trova.
- Agosto prenotabile per due notti. Blocchi una settimana intera che avresti venduto a maggio.
- Foto di cinque anni fa. Il divano è cambiato, l’ospite se ne accorge.
- Risposte lente. L’ospite scrive a tre proprietari insieme e prenota da chi risponde per primo.
- Nessun contatto conservato. Ogni anno paghi la commissione sugli stessi ospiti.
Come scegliere l’agenzia (o il professionista) giusto
- Conosce gli affitti brevi: channel manager, soggiorno minimo, calendari sincronizzati.
- Parla di mesi pieni, non di follower.
- Distingue la tua casa da un hotel o da un B&B e non ti propone strategie da reception.
- Ti lascia la proprietà di sito, dominio, foto e lista ospiti.
- Sa dirti cosa non fare: con due case, meno canali curati meglio.
Al primo incontro chiedi: come mi aiuti a riempire giugno e settembre? Quante prenotazioni dirette posso aspettarmi in un anno? Come misuri da dove arrivano? Altre domande sono nell’articolo su come scegliere un’agenzia di comunicazione. Detto con onestà: se hai una sola casa piena da giugno a settembre e ospiti che tornano, un’agenzia non ti serve.
Da dove cominciare questa settimana
- Apri il calendario fino a settembre 2027 su tutti i portali, con prezzi aggiornati e soggiorno minimo per stagione.
- Rileggi la descrizione come un genitore: letti, aria condizionata, minuti dal mare, parcheggio, lavatrice.
- Controlla CIN e sincronizzazione dei calendari ovunque.
- Ritrova i contatti degli ospiti di quest’anno che hanno accettato di essere ricontattati.
- Fissa una mattina di sole per rifare le foto.
Domande frequenti
Meglio Airbnb o Booking per una casa vacanze?
Airbnb porta più gruppi e coppie, Booking molte famiglie. Prova entrambi per una stagione, con i calendari sincronizzati, e guarda da dove arrivano le prenotazioni migliori.
Quando aprire le prenotazioni per l’estate 2027?
Entro dicembre. Le famiglie che prenotano una settimana intera decidono tra gennaio e marzo.
Che differenza c’è con il marketing di un B&B?
Nel B&B vendi accoglienza e colazione. Nella casa vacanze vendi spazio, autonomia e risposte rapide, a ospiti che restano di più e prenotano molto prima.
Conviene usare i prezzi suggeriti dai portali?
Come riferimento sì, come pilota automatico no. Decidi tu il prezzo minimo dell’alta stagione.
Vuoi arrivare a gennaio con la casa pronta?
In 30 minuti guardiamo insieme annunci, foto, prezzi e canale diretto, e ti dico cosa sistemare quest’inverno per riempire anche giugno e settembre. Gratuita e senza impegno.