Aggiornato a ottobre 2026.
Chi fa consulenza per le aste giudiziarie ha un cliente che arriva con due sentimenti insieme: la speranza di fare un buon acquisto e la paura di finire in un guaio. Ha sentito parlare di case pagate poco, ma anche di immobili occupati, debiti di condominio, abusi edilizi scoperti dopo, cauzioni perse. Prima di affidarsi a qualcuno vuole capire se quella persona gli dice la verità.
Lo so perché è anche il mio mestiere: con Aste & Stralci Sardegna seguo persone che vogliono comprare un immobile all’asta, dalla lettura della perizia al giorno della vendita. La risposta, in breve: il marketing di un consulente per aste giudiziarie non vende affari, vende chiarezza. Contenuti che spiegano la procedura in parole semplici, schede degli immobili oneste e basate sugli atti, risposte veloci (WhatsApp in testa) e nessuna promessa sui prezzi finali.
In breve
- Il tuo cliente compra fiducia prima che un immobile: spiega la procedura meglio di chiunque altro nella tua zona.
- Gli avvisi di vendita sono pubblici sul Portale delle Vendite Pubbliche: il tuo valore è aiutare a leggerli.
- Ogni scheda immobile deve dire cosa risulta dagli atti, cosa hai verificato tu e cosa resta da verificare.
- Non promettere mai un prezzo di aggiudicazione: lo decide la gara, non tu.
- Chiarisci cosa fai tu e cosa fa l’avvocato: le offerte per conto di altri hanno regole precise.
Chi è il tuo cliente
Dietro la parola “asta” ci sono persone con budget, tempi e paure molto diverse. La famiglia che cerca la prima casa e l’investitore che compra il quinto appartamento leggono la stessa perizia con occhi opposti.
| Tipo di cliente | Cosa cerca | Dove ti trova | Quando |
|---|---|---|---|
| Famiglia che cerca la prima casa | Una casa nel budget, senza sorprese; capire come funziona il mutuo | Google (“aste immobiliari” più la città), Facebook, passaparola | Dopo mesi di ricerca, spesso dopo trattative perse sul mercato libero |
| Piccolo investitore | Immobili da affittare o sistemare, conti chiari su costi e tempi | Newsletter, liste WhatsApp, contatto diretto | Tutto l’anno: segue molte vendite e ne sceglie poche |
| Chi vive lontano e cerca casa nella tua zona | Qualcuno sul posto che vada a vedere e spieghi tutto | Google, Facebook, parenti | Spesso d’estate o durante le feste, quando torna |
| Artigiano o piccola impresa | Capannone, magazzino, locale a un costo sostenibile | Commercialista, passaparola, Google | Quando l’attività cresce o deve spostarsi |
| Il cacciatore di affari | “La casa a metà prezzo” | Pubblicità sui social, titoli acchiappaclic | Sempre, ma raramente diventa cliente |
L’ultima riga conta più di tutte. Se la tua comunicazione parla di sconti, attiri soprattutto il cacciatore di occasioni: tante telefonate, poche pratiche. Se parla di metodo, tempi e rischi, attiri chi vuole davvero comprare.
Dove comunicare
Il Portale delle Vendite Pubbliche: la fonte, non il tuo concorrente
L’articolo 490 del codice di procedura civile prevede che l’avviso di ogni vendita giudiziaria sia inserito sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia e che, per gli immobili, lo stesso avviso sia pubblicato con l’ordinanza del giudice e la perizia anche su appositi siti internet, almeno 45 giorni prima del termine per le offerte. Tutto è pubblico e gratuito.
Quindi non puoi vendere “l’accesso alle aste”: chiunque le trova. Vendi la capacità di leggere quegli atti, di andare a vedere l’immobile, di fare i conti veri e di accompagnare la persona fino alla vendita. In ogni scheda metti il link alla pagina ufficiale: ti fa sembrare più serio, non meno utile.
Un dettaglio: la stessa norma stabilisce che nell’avviso sia omessa l’indicazione del debitore. Non aggiungerla tu. Niente titoli come “la villa dell’imprenditore fallito”, niente nomi. Dietro ogni asta c’è una famiglia in difficoltà.
Il sito: guide alla procedura e schede immobili
Il sito è dove il cliente ti studia, spesso per settimane. Servono prima di tutto guide alla procedura scritte per chi non l’ha mai fatta: come si legge una perizia, cosa sono prezzo base e offerta minima, come si versa la cauzione, cosa succede se l’immobile è occupato, quali spese restano a chi compra. Sono le domande che ricevo ogni settimana; ogni risposta scritta bene lavora per anni.
Poi le schede delle vendite che segui, sempre con la stessa struttura:
- Dati dell’avviso: tribunale, data, termine per le offerte, prezzo base, offerta minima, cauzione, link al portale ufficiale.
- Cosa dice la perizia: superficie, stato di occupazione, conformità urbanistica e catastale, in parole semplici.
- Cosa ho verificato io: sopralluogo esterno, zona, servizi, confronto con i prezzi di mercato della via.
- Cosa resta da verificare: spese condominiali arretrate, costi di sanatoria, tempi di liberazione. Dirlo apertamente è il modo migliore per farsi chiamare.
Sulle spese di condominio ricordo sempre che l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile rende chi subentra obbligato in solido per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente: un conto da fare prima di offrire.
Google Business Profile e recensioni
Chi cerca “consulenza aste giudiziarie” più la città trova prima le schede Google. Contano le recensioni di chi ha comprato con te, meglio se raccontano il percorso (“mi ha sconsigliato un immobile che non conveniva”). Chiedile quando la persona ha le chiavi in mano; trovi un metodo pratico nella guida alle recensioni Google.
WhatsApp: dove nasce il contatto vero
Nella mia esperienza i contatti utili passano soprattutto da WhatsApp: una persona vede una scheda e scrive “quanto costa in tutto?”. Rispondi in giornata, perché il termine per le offerte non aspetta, e fai subito tre domande: budget totale, se serve un mutuo, entro quando vuole comprare. Le liste di invio per zona o tipo di immobile funzionano bene, ma solo con chi ha chiesto di riceverle.
Facebook, Instagram e i video brevi
I social servono a spiegare. Un video di un minuto su “cosa significa immobile occupato” porta persone più preparate di cento post “imperdibile asta”. Le sponsorizzate rendono se mirate a una zona e collegate a una guida o a una scheda; per impostarle parti dalla guida a Meta Ads.
Cosa non serve
I titoli “case all’asta a metà prezzo”. Le liste di contatti comprate. Avvisi copiati senza commento. I portali immobiliari generalisti, dove le aste si confondono con le vendite normali.
Chi compra all’asta non ha paura del prezzo. Ha paura di quello che non sa. Il tuo marketing serve a togliergli quella paura.
Gianfranco Grassi
Chi può fare cosa: i limiti da rispettare
Parte della tua comunicazione è dire cosa fai e cosa non puoi fare. I punti che creano più confusione:
- Chi presenta l’offerta. L’articolo 571 del codice di procedura civile prevede che ognuno, tranne il debitore, possa offrire personalmente o a mezzo di procuratore legale; l’articolo 579 aggiunge che solo i procuratori legali possono offrire per persona da nominare. Se non sei avvocato, l’offerta la firma il cliente o la presenta un legale: scrivilo sul sito e, se collabori con un avvocato, presentalo.
- Non sei il tribunale. Niente stemmi o grafiche che facciano pensare a un servizio ufficiale. Custode e professionista delegato sono nominati dal giudice; tu sei un consulente privato scelto dal cliente.
- Mediazione. Se i tuoi compensi dipendono dall’aver messo in contatto delle parti, possono entrare in gioco le regole sulla mediazione immobiliare (legge 39 del 1989). Fai verificare il tuo modello da un legale o dalla Camera di commercio prima di pubblicizzarlo.
Attenzione
Ogni tribunale ha le sue prassi e le ordinanze di vendita possono avere regole specifiche. Nelle guide rimanda sempre all’avviso e all’ordinanza della singola vendita, e per i dubbi giuridici a un avvocato. Promettere risparmi garantiti può configurare una pratica commerciale scorretta secondo il Codice del consumo.
Cosa non promettere mai
Prezzo base e offerta minima sono scritti nell’avviso: l’offerta può essere inferiore al prezzo base fino a un quarto, e questo lo puoi spiegare. Il prezzo di aggiudicazione invece lo decide la gara. Puoi raccontare esiti di vendite che hai seguito, se veri, come esempi e mai come previsione. Da evitare: “risparmi garantiti”, “prezzi stracciati”, “nessun rischio”. Da usare: “ti dico quanto ti costerà in tutto se vinci” e “ti dico quando non conviene partecipare”. La seconda frase porta più clienti di qualsiasi sconto.
Quando comunicare
| Periodo | Cosa succede | Cosa fare |
|---|---|---|
| Ottobre–novembre (adesso) | Molte vendite fissate prima di fine anno, tanti avvisi nuovi | Schede delle vendite in zona, newsletter con le scadenze, video sulla lettura della perizia |
| Dicembre | Meno vendite; in famiglia si parla di casa e di investimenti | Guide per chi pensa di comprare l’anno prossimo, richiesta di recensioni |
| Gennaio–marzo | Ripartono gli avvisi, le famiglie fanno i conti | Incontri o dirette sulla procedura, campagne mirate per zona |
| Aprile–luglio | Attività piena; d’estate torna chi vive fuori | Sopralluoghi, contenuti per chi compra a distanza |
| Agosto | Vendite molto rallentate | Aggiornare le guide, preparare le schede di settembre |
| Settembre | Ripresa degli avvisi | Ripartire con newsletter e liste WhatsApp |
Quanto investire
| Budget mensile | Quando ha senso | Cosa ci fai |
|---|---|---|
| Fino a 200 € | Lavori da solo in una zona ristretta e hai tempo per scrivere | Scheda Google, WhatsApp Business, schede scritte da te, un paio di video al mese |
| 300–700 € | Vuoi crescere in una provincia, ricevi richieste poco qualificate | Sito con guide alla procedura, SEO locale, sponsorizzate mirate, newsletter |
| Oltre 700 € | Segui più province o lavori in squadra con avvocato e tecnico | Campagne continuative, video curati, gestione dei contatti con un CRM |
Se lavori su pochi tribunali e il passaparola ti porta già clienti, il fai-da-te fatto con costanza basta. Per un riferimento sui costi di un aiuto esterno, nella pagina dei prezzi trovi gli abbonamenti di PRO motion, da 99 a 299 € al mese.
Gli errori che vedo più spesso
Vendere l’occasione invece del metodo
Le promesse di sconto portano curiosi e, prima o poi, clienti delusi che raccontano di essere stati illusi.
Schede senza data e senza fonte
Senza termine per le offerte e link all’avviso ufficiale, una scheda sembra un annuncio qualsiasi. E se resta online dopo la vendita, sembra abbandonata.
Nascondere il proprio compenso
Chi deve impegnare decine di migliaia di euro vuole sapere subito quanto costi tu. Un compenso chiaro toglie un dubbio enorme.
Come scegliere l’agenzia (o il professionista) giusto
- Conosce la procedura o è disposto a studiarla. Se non sa cos’è il PVP, ti farà scrivere cose imprecise.
- Non ti spinge sugli slogan. Le campagne “case a metà prezzo” aumentano le telefonate e peggiorano i clienti.
- Misura le richieste qualificate. Persone con budget e tempi chiari, non clic.
- Rispetta i limiti normativi. Sa che non sei il tribunale e che certe attività spettano all’avvocato.
- Ti lascia proprietario di tutto. Sito, contenuti, liste di contatti e profili restano tuoi.
Al primo incontro chiedi: “Come presenteresti una vendita con immobile occupato?” e “Cosa faresti nei primi tre mesi?”. Altre domande utili le trovi in come scegliere un’agenzia di comunicazione. Se lavori su un solo tribunale e i clienti ti arrivano da avvocati e commercialisti della zona, un’agenzia non ti serve: bastano una scheda Google curata e qualche guida scritta bene.
Da dove cominciare questa settimana
- Rileggi sito e social e togli ogni promessa di sconto o di prezzo finale.
- Scrivi una pagina “come lavoro”: cosa fai tu, cosa fa l’avvocato, quanto costi.
- Prepara un modello di scheda immobile con link all’avviso sul Portale delle Vendite Pubbliche.
- Imposta su WhatsApp Business un messaggio di benvenuto con tre domande: budget, mutuo, tempi.
- Chiedi una recensione a chi ha ricevuto le chiavi quest’anno.
Domande frequenti
Posso pubblicare sul mio sito le schede delle aste?
Gli avvisi sono pubblici. Fai però una scheda tua, con il tuo commento, senza il nome del debitore e con il link alla fonte ufficiale. E segnala l’esito quando la vendita è conclusa.
Posso presentare io l’offerta per il mio cliente?
Solo se sei avvocato: il codice prevede l’offerta personale o tramite procuratore legale. Altrimenti accompagna il cliente a firmare o lavora con un legale.
Il mio lavoro somiglia a quello di un’agenzia immobiliare?
In parte, ma il tuo cliente è solo chi compra. Alcune idee della guida per le agenzie immobiliari valgono anche per te, come le schede di zona e la cura delle recensioni.
Vuoi clienti più preparati e meno curiosi?
In mezz’ora guardiamo come ti trova oggi chi vuole comprare all’asta, come presenti le vendite e cosa sistemare per primo. È un lavoro che faccio anche per la mia attività. Gratis e senza impegno.